Afdrukken

Dwingend recht gaat voor appartementsrecht

Dwingend recht gaat vóór appartementsrecht. Aldus de de uitspraak van de rechtbank te Den Haag. In de uitspraak van 21 maart 2008 betreft het een appartementen complex betreft waar er zowel huur- als koopappartementen zijn. Een huurdersvereniging vordert een uitspraak inzake het van toepassing zijn van artikel 7:261 lid 2 BW.

 

Allereerst: Wat is dwingend recht?

Wikipedia: "Een wet bevat dwingend recht indien het rechtsregels stelt waarvan niet door betrokkenen mag worden afgeweken. Voor een niet-jurist lijkt dat een raar idee. Immers je gaat er van uit dat de wet regels geeft waar iedereen zich aan moet houden.

...

De wetgever heeft zich echter ook gerealiseerd dat overeenkomsten niet altijd tussen gelijkwaardige partijen worden gesloten. De wettelijke regeling van bijvoorbeeld de arbeidsovereenkomst en de huurovereenkomst houdt rekening met de ongelijkheid van partijen bij zo'n overeenkomst. Dat heeft de wetgever gedaan door bij dat soort overeenkomsten expliciet te bepalen dat van bepaalde artikelen niet mag worden afgeweken. Die artikelen vormen dan dwingend recht."

 

De tegenhanger van dwingend recht is het regelend recht. Het appartementsrecht wordt gezien als regelend recht.

 

Wat speelt er nu dan?

In de algemene voorwaarden van een woningbouwvereniging is een regeling opgenomen als beschreven in artikel 7:261 lid 2 BW.  De letterlijke tekst van dit artikel is:

"De huurder is gebonden aan een wijziging van de levering van zaken of diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op zaken of diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden, en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel."

 

In de situatie dat er in een complex zowel huur als koop appartementen zijn komt de woningbouwvereniging in een lastig pakket voor wat betreft bovenstaand artikel. Niet de woningbouwvereniging maar de VvE bepaald welke bijkomende leveringen en diensten geleverd worden. Dat hierin een afwijking kan ontstaan is zeker denkbaar. De woningbouwvereniging kan dan op basis van de huurovereenkomst niet alle zaken aan haar huurders doorbelasten. In deze situatie (huur / koop appartementen) namen woningbouwverenigingen in hun algemene voorwaarden op dat artikel 7:261 lid 2 BW niet van toepassing is. Tevens werd opgenomen dat als de VvE besluit het pakket van leveringen en diensten te wijzigen de huurders dan aan dat besluit gebonden zijn tenzij het onredelijk is ten op zichte van de huurder. De intentie van de verhuurder was dus dat alle leveringen en diensten doorbelasten konden worden aan de huurder.

 

Een huurdersvereniging heeft de rechtbank verzocht een uitspraak te doen over de toepassing van artikel 7:261 lid 2 BW in de situatie van een complex met koop  en huur appartementen. De rechtbank oordeelde dat de werkwijze van de woningbouwvereniging in strijd met de wet is en onredelijk bezwarend is voor de huurders.

 

Artikel 5:128 BW, appartementsrecht, staat hier lijnrecht tegenover artikel 7:261, huurrecht. De regels in artikel 5:128 hebben tot doel regels en besluiten van de VvE ook te laten gelden voor gebruikers van de appartementsrechten die niet tevens eigenaar van het appartementsrecht zijn. (Veelal huurders dus.)

 

Door de uitspraak van de rechter legt het risico dat de VvE besluiten neemt, die de huurder op grond van het huurrecht niet hoeft te leveren, bij de verhuurder.

 

 

Gerelateerde artikelen:


 

Download mogelijkheden:


LJN BC 7666 Huurrecht; procedure ex art. 6:240 BW; bepaling in algemene voorwaarden onredelijk bezwarend wegens strijd met de wet.