Afdrukken

Verklaring beheerder VvE bij koop / verkoop appartement (oude en nieuwe eigenaar)

Vanaf 1 mei 2005 is de notaris verplicht bij verkoop van een appartement om de servicekosten, het reservefonds en eventuele achterstanden op te vragen bij de Vereniging van eigenaren (VvE). Dit kan dus de beheerder danwel een bestuurder van de VvE zijn.

 

Verklaring verschuldigde bijdragen bij verkoop

Bij de verkoop van een appartement kan de nieuwe eigenaar te maken krijgen met een vervelende erfenis uit het verleden. Als de verkoper nog in het krijt staat bij de VvE gaan die schulden (over het lopende en afgelopen boekjaar) namelijk over op de koper van het appartement.

 

Vooraf informeren naar een eventuele betalingsachterstand kan onaangename verrassingen voorkomen. Het kan voorkomen dat, ondanks invorderingsmaatregelen, eigenaren niet alle bijdragen die voor hun rekening zijn hebben betaald., Maar wat als de verkoper de feiten verdraait en na de verkoop met de noorderzon vertrekt? Het wordt dan wel erg lastig om de kosten op hem te verhalen. In de aangescherpte wetgeving wordt met dit soort scenario’s definitief afgerekend. Conform art 5:122 lid 5 BW moet de notaris die de overdracht van het appartementsrecht afhandelt bij het bestuur van de VvE vragen om:

  • de hoogte van de maandelijkse bijdrage
  • een opgave van de bijdragen die de vorige eigenaar nog verschuldigd is aan de VvE én
  • een opgave van de omvang van het reservefonds van de VvE.


Als de verkoper inderdaad nog bijdragen verschuldigd is aan de VvE zal de notaris die normaal gesproken inhouden op de koopsom of op een andere wijze verrekenen. Blijkt achteraf dat het bestuur van de VvE een te laag bedrag heeft opgegeven, dan kan zij het restant niet meer op de koper verhalen. Bij een te hoog bedrag kan later wel nog verrekening plaatsvinden. De notaris moet het bestuur van de VvE een redelijke termijn geven voor het afgeven van de verklaring. Voldoet het bestuur niet aan het verzoek om opgave dan kan de koper achteraf niet aansprakelijk worden gesteld voor een betalingsachterstand van de vorige appartementseigenaar.

 

Geen reactie vereniging van eigenaren op verzoek notaris

Krijgt de notaris geen opgave dan moet hij dat melden in de akte. U bent dan als koper niet aansprakelijk voor de betalingsachterstand van de verkoper.

 

Onjuist handelen door een notaris

Op 20 januari 2012 heeft de Rechtbank te Rotterdam uitspraak gedaan over de handelswijze van een nalatige notaris. Artikel 5:122 lid 5 BW schrijft voor, dat een notaris er zorg voor moet dragen dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging verschuldigd is. De notaris in deze zaak verzuimde dit. Als verweer is aangedragen dat zij (de notaris) ten tijde van de verkoop wel kenbaar gemaakt heeft dat er een verklaring van de VvE was alsmede de inhoud hiervan.

 

Aanleiding voor deze uitspraak was: De appartementseigenaar had een schuld aan de VvE wegens niet betalen van de maandelijkse servicekosten. Hierin begrepen een bedrag ter dekking van de stookkosten. De notaris stelde dat de stookkosten niet verhaald konden worden op de koper omdat het gebruikskosten waren. Bij de verkoop van het appartement worden de stook kosten door de notaris niet verrekend met de opbrengst van het appartement.

 

De rechtbank oordeelde inzake de stookkosten:  "Beslissend is wat een vergadering van de vereniging van eigenaars heeft vastgesteld in haar jaarlijkse exploitatierekening en/of begroting.

Nu de VvE onweersproken heeft gesteld dat zij aan haar appartementseigenaren stookkosten in rekening brengt conform de door de VvE vastgestelde begroting, kan het volledige door haar in de verklaring opgegeven bedrag als bijdrage in de zin van 5:122 BW lid 3 kwalificeren. Weliswaar dient aan [X-Notarissen] te worden toegegeven dat een vereniging van eigenaars dient te handelen conform de wet en het voor haar geldende reglement, waarin onder meer een regeling is opgenomen welke schulden voor rekening van de gezamenlijk appartementseigenaars dienen te komen, doch gesteld noch gebleken is dat de stookkosten niet hieronder kunnen worden geschaard. In dit verband is door de VvE onweersproken gesteld dat er geen individuele bemetering van de stookkosten kan plaatsvinden door de aanwezige installatie, zodat de energierekening wordt omgeslagen over de appartementseigenaren naar evenredigheid van hun breukdeel in de gemeenschap."

 

De voorschotten stookkosten zijn onderdeel van de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen op grond van:

  • MR 1973: artikel 17 sub h;
  • MR 1983: artikel 3 sub h, voor zover het gemeenschappelijke installaties betreft;
  • MR 1992: artikel 3 sub h, alles voor zover het gemeenschappelijke installaties betreft;
  • MR 2006: artikel 9 sub h, alles voor zover de eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen;

De VvE stelt het volgende: [X-Notarissen] heeft onzorgvuldig, althans niet zoals een redelijk handelend en redelijk bekwame notaris gehandeld, nu zij heeft verzuimd om aan haar akte de verklaring
te hechten die de VvE aan de notaris heeft afgegeven. Hierdoor is [X-Notarissen] tekortgeschoten in de haar in artikel 5:122 lid 5 BW opgedragen taak. De VvE heeft door het onrechtmatig handelen van [X-Notarissen] schade geleden. De schade bestaat erin dat [X-Notarissen] door deze handelwijze bij de VvE de mogelijkheid heeft ontnomen om het bedrag dat de VvE nog van de geëxecuteerde heeft te vorderen, op de verkrijger van het appartementsrecht te verhalen.

 

De VvE wordt door de rechtbank in het gelijk gesteld, en de notaris veroordeeld tot betaling van het niet ingehouden bedrag.

 

Gerelateerde artikelen:


De modelreglementen
Onderzoeksplicht - Mededelingsplicht

 

Download mogelijkheden:


Staatsblad 1 maart 2005 Wet van 19 februari 2005 tot wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboek (item H)

De Telegraaf - Dwaling in de VvE.pdf
De Telegraaf - Goede info over VvE.pdf

LJN BP 3835.pdf Uitspraak 1 rechtbank inzake aankoop appartement
LJN BQ 1512.pdf Uitspraak 2 rechtbank inzake aankoop appartement
LJN BV 6066.pdf Uitspraak 3 rechtbank inzake verklaring VvE